In Deutschland haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn ihre Wohnung aufgrund von Mängeln nicht vertragsgemäß genutzt werden kann. Dies betrifft insbesondere gravierende Mängel wie Heizungsausfälle im Winter, Wasserschäden, Schimmel, defekte Sanitäranlagen, Lärm im Mietshaus sowie Baulärm. Ein tropfender Wasserhahn wird jedoch nicht als gravierender Mangel angesehen, wie PNP berichtet.
Der Vermieter ist stets für die Beseitigung von Mängeln verantwortlich, unabhängig von der Ursache. Mieter sind gehalten, Mängel unverzüglich dem Vermieter zu melden und ihn zur Beseitigung aufzufordern. Reagiert der Vermieter nicht innerhalb angemessener Frist, sind Mieter berechtigt, die Miete zu reduzieren. Die Bruttomiete oder Warmmiete dient dabei als Berechnungsgrundlage für die Mietminderung. Diese kann während der Dauer vom Erkennen des Schadens bis zu dessen Behebung erfolgen.
Regelungen zur Mietminderung
Die Mieter müssen keine Mietminderung ankündigen, es wird jedoch empfohlen, den Vermieter darüber zu informieren. Bei Änderungen der Mietzahlungen sollten Mieter dies umgehend tun und die Zahlungen als vorbehaltlich deklarieren. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Umfang der Beeinträchtigung ab. Beispielsweise sind 100% Mietminderung bei erheblichem Schimmelbefall, 70% bei einem Heizungsausfall und 10% bei einem Gerüst an der Fassade vorgesehen. Mieter dürfen die Miete nur für den Zeitraum reduzieren, in dem der Mangel besteht. Zu hohe Mietminderungen, die zu Rückständen von mehr als zwei Monatsmieten führen, können in einer fristlosen Kündigung resultieren.
Die Berechtigung zur Mietminderung bleibt auch in nicht modernisierten Altbauten bestehen, wobei Mieter einen Mindeststandard für zeitgemäßes Wohnen erwarten dürfen, einschließlich ausreichender Stromversorgung für übliche Haushaltsgeräte, wie mietminderung.org erläutert. Der Vermieter ist verpflichtet, nachzurüsten. Mieter müssen jedoch nachweisen, dass sie den Schaden nicht selbst verschuldet haben. Bei instabilen Verhältnissen bezogen auf die Schadensverursachung liegt die Beweislast beim Vermieter.
Der Ausschluss des Minderungsrechts erfolgt, wenn der Mieter bei Vertragsabschluss Kenntnis des Mangels hatte. Eine grob fahrlässige Unkenntnis schließt das Recht ebenfalls aus. Eine Mietvertragsklausel „wie besichtigt“ schließt die Minderungsrechte nicht aus, solange der Mieter nach dem Einzug einen Mangel feststellt. Arglistiges Verschweigen eines Mangels durch den Vermieter zieht ebenfalls Haftung auf Mietminderung nach sich.
